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土地法律法规知识

信息来源:    发布日期:2016-02-18    编辑:Admin    点击:

 

一、土地有偿使用制度包括:
1、国有土地出让制度;
2、 土地收购储备制度;
3、经营性土地使用权招标拍卖和挂牌出让制度。 
二、土地收购储备制度:
城市规划行政主管部门要根据城市发展建设的需要和城市近期建设规划,就近期建设用地位置与数量及时向城市政府提出土地的收购储备建议,协助政府制定土地收购储备年度计划,做好土地收购储备工作。
要加强对土地收购的规划指导工作,以利于收购的土地能够按照城市规划确定的用途使用。城市规划行政主管部门应当对拟收购土地进行规划审查,出具拟收购土地的选址意见书,供进行土地收购的单位办理征地、拆迁等土地整理活动需要的相关手续。不符合近期建设规划、控制性详细规划规定用途的土地,不予核发选址意见书,并书面告知理由。
三、经营性土地使用权招标出让制度
即指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告,邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标,根据投标结果确定土地使用者的制度。投标人不得少于三人。
四、经营性土地使用权拍卖出让制度
即指市、县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告,由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价,根据出让结果确定使用者的制度。
五、经营性土地使用权挂牌出让制度
    即指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果确定使用者的制度。
六、国有土地出让的限制:
 制定国有土地使用权出让年度计划,要依据近期建设规划、土地利用年度计划、建设项目的批准计划,结合当前经济社会发展要求和市场需求情况,科学确定出让地块数量、用地面积、地块位置、出让步骤等。自2003年7月1日起,凡未按要求编制和调整近期建设规划的,不得出让国有土地使用权。
  国有土地使用权出让前,出让地块必须具备由城市规划行政主管部门依据控制性详细规划出具的拟出让地块的规划设计条件和附图。
规划设计条件必须明确出让地块的面积、土地使用性质、容积率、建筑密度、建筑高度、停车泊位、主要出入口、绿地比例、必须配置的公共设施和市政基础设施、建筑界线、开发期限等要求。附图要明确标明地块区位与现状,地块坐标、标高,道路红线坐标、标高,出入口位置,建筑界线以及地块周围地区的环境与基础设施条件。
七、招标拍卖和挂牌的条件:
有土地使用权招标拍卖和挂牌时,必须准确标明出让地块的规划设计条件。
八、国有土地使用权出让的条件:
没有城市规划行政主管部门出具的规划设计条件,国有土地使用权不得出让。
九、如何办理国有土地出让:
1、 国有土地出让成交签订《国有土地使用权出让合同》时,必须将规划设计条件与附图作为《国有土地使用权出让合同》的重要内容和组成部分。
2、 国有土地使用权出让的受让方在签订《国有土地使用权出让合同》后,应当持《国有土地使用权出让合同》向市、县人民政府城乡规划行政主管部门申请发给建设项目选址意见书和建设用地规划许可证。城乡规划行政主管部门对《国有土地使用权出让合同》中规定的规划设计条件核验无误后,同时发给建设项目选址意见书和建设用地规划许可证。经核验,《国有土地使用权出让合同》中规定的规划设计条件与出具的出让地块规划设计条件不一致的,不予核发建设项目选址意见书和建设用地规划许可证,并告知土地管理部门予以纠正。
十、改变规划设计条件:
    受让人取得国有土地使用权后,必须按照《国有土使用权出让合同》和建设用地规划许可证规定的规划设计条件进行开发建设,一般不得改变规划设计条件;如因特殊原因,确需改变规划设计条件的,应当向城乡规划行政主管部门提出改变规划设计条件的申请,经批准后方可实施。城乡规划行政主管部门依法定程序修改控制性详细规划,并批准变更建设用地规划设计条件的,应当告知土地管理部门;依法应当补交土地出让金的,受让人应当依据有关规定予以补交。
十一、转让土地使用权需要申请换发建设用地规划许可证:
受让人需要转让国有土地使用权的,必须符合国家关于已出让土地转让的规定和《国有土地使用权出让合同》的约定。转让国有土地使用权时,不得改变规定的规划设计条件。以转让方式取得建设用地后,转让的受让人应当持《国有土地使用权转让合同》、转让地块原建设用地规划许可证向城乡规划行政主管部门申请换发建设用地规划许可证。
十二、关于土地使用权抵押登记的法律效力
1、土地使用权抵押合同经登记后生效,未经登记的土地使用权抵押权不受法律保护
2、土地使用权抵押登记必须以土地使用权登记为基础,并遵循登记机关一致的原则,异地抵押的,必须到土地所在地的原土地使用权登记机关办理抵押登记。
3、土地使用权抵押的合法凭证是《土地他项权利证明书》,《国有土地使用证》、《集体土地所有证》和《集体土地使用证》不作为抵押的法律凭证,抵押权人不得扣押抵押土地的土地证书。抵押权扣押的土地证书无效,土地使用权人可以申请原土地证书作废,并办理补发新证手续。
十三、关于土地使用权抵押的地价评估和合同签订
土地使用权抵押应当进行地价评估,并由抵押人和抵押权人签定抵押合同。
十四、关于土地使用权抵押登记申请。
土地使用权设立抵押权的,抵押人和抵押权人应在抵押合同签订后十五日内,持被抵押土地的土地使用证、抵押合同、地价评估及确认报告、抵押和抵押权人的身份证件共同到土地管理部门申请抵押登记。一方到场申请抵押登记的,必须持有对该授权委托文件。
十五、关于土地使用权抵押登记和变更登记
1、押登记申请经审查,符合规定要求的,准予登记,土地管理部门在抵押土地的土地登记卡上进行注册登记,同时在抵押人土地使用证内进行记录,并向抵押权人核发《土地他项权利证明书》,使用权抵押正式生效。
2、土地使用权分割抵押的,由土地管理部门确定抵押土地的界线和面积。
3、抵押期间,抵押合同发生变更的,抵押当事人应当在抵押合同变更后十五日内,持有关文件到土地管理部门办理变更抵押登记手续。
4、因处分抵押财产转移土地使用权的,被处分土地使用权的受让方、抵押人和抵押权人应在抵押财产处分后三十日内,持有关文件到土地管理部门办理变更抵押登记手续。处分抵押财产涉及集体土地所有权转为国有土地的,按土地管理的有关规定办理。
5、抵押合同解除或者终止,抵押权人应出具解除或者抵押合同的证明文件,与《土地他项权利证明书》一起交抵押人,抵押自抵押合同终止或者解除之日起十五日内,持有关文件到土地管理部门办理注销抵押登记手续。

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